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在意大利代做银行流水买房出国留学所需材料！
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在意大利买房子，我还是推荐找中介，但你若执意DIY，你需要的信息这里都有：写在最开始，我买了房子之后和朋友合开了一家房产公司，现在又扩展了一个定制家具工厂。虽然公司的定位是海外置业公司处理各种法务，跨国公司注册等业务，但是最多的还是在买卖房产包括房产拍卖，暂时就说自己是一位中介吧。我就直接承认了我在打广告，不过如果我的这篇广告里有能帮到您的真材实料，您不妨读下去。
关键信息: 留学生身份，米兰购买永久产权的房产，全款购买，如何从国内合法的转账到意大利账户
房屋信息：米兰二环 60多平小户型 改为两室一厅，产权包含200平方私人花园和车库 价格仅二十多万欧（虽然有花园 但是不是别墅不是别墅不是别墅）
先介绍一下自己吧，和大多数来欧留学的留学生一样 家庭不算是特别的富裕但是多少是生活无忧吧，本科在厦门华侨大学与台湾亚洲大学两张毕业证，之后因为父亲的朋友接触到游艇产业，我也喜欢海研究了一下就来了游艇制造世界第一的意大利，继续深造游艇设计专业。作为我们这一届唯一一个外国人就读于米兰理工和热那亚大学合作的la spezia船舶专业校区。因为没有中国同学，可能我的留学生活与其他在意留学生略有不同。写这些呢 是铺垫我为什么来了米兰：在港口城市悠闲地度过了两年的时光，因为我来了意大利马上就有了驾照买了车所以课余时间上山下海，但是甚是怀念大中国车水马龙的都市生活，意大利海边城市太安逸了，不适合年轻人。大概是2020年九月份意大利还在疫情期间，上了这么多年学，虽然真的学到了很多东西，但是那种走出校园开始自己事业的渴望已是箭在弦上（虽然已经很晚了…）我明确了了搬去米兰发展的念头，那时我想的还是找一个知名的设计工作室进去工作（积累经验），然后我就开始看租房子的广告，米兰合租的话价格五六百吧，但是我想自己住，毕竟要走出校园了，给自己一些独立的空间。可不合租就意味着一个月800-1000欧的租金，说实话还是会很心痛的，毕竟北上广租房也就是这个价位了，可房价是米兰的好几倍啊，米兰的租售比是真的高。科普一下租售比：房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。 租售比越高，则买房用于投资则成本收回更快，租售比越高则租房越不划算。国际上状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。 如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。而国内租售比相对低了很多，其中北京的租售比已达1:715，上海深圳广州也在1:600左右。但是这里并不是说北上广深的房子不适合投资，因为国内一线房产投资的收益更多来自于房产增值，通俗来讲就是房子涨价。房价总值不高但租金极贵就使我萌生了买房的想法，同时在之后的深入研究中我发现米兰市区的房子属于硬通货，买到手随时变现。鉴于意大利政府不允许房屋改建和重新规划导致米兰的房屋总量是固定了，没有人搬出去房子就不会空出来。即使个别新的地标性设计楼盘也都是在原有的空旷地区也就是郊区。于是我坚定了买房的想法，准备付诸实践，在得到老爸老妈这两个大股东的批准之后，带着我的小预算十月一日出发来了米兰为买房子开始短租（原计划两个月之内买到，但是一个多月我就定下来了 过户刚好是12月1日我生日，但是我是有前期准备的来米兰之前我大概有半年的时间陆陆续续在网上收集信息和研究米兰地图）这里介绍我用过的三个找房app ：immobiliare.it, casa.it, idealista.it,总的来说我个人更喜欢第一个。前前后后我收藏夹里一共收藏过二百多个广告，真正打电话过去问的大概一百五十多套，实地去看了房的只有二十多套。这里不得不说，意大利中介的一个小秘密，挂出的房源很多时候纯粹是为了打广告，什么意思呢 就是这个房子挂到网上的时候其实就已经没了，一家中介每过一段时间手里总有一个明星房源：房子够好价格又低，当然很快就内推消化掉了，但不影响广告效应啊 会有很多人看到打电话过来问，然后中介说没了，你还会继续求他：那还有没有类似的房源啊？然后他半推半就“勉为其难的”记下你的联系方式，于是他就多了一个一手客户信息，这是行业共用的伎俩，再加上米兰城市规划不允许拆除重建就造成今天米兰房地产市场供不应求的“卖方市场”，不过无非就是多花点时间，心仪房肯定还是买得到的，只是要等。划重点：意大利买房我觉得三点：1、多看，网上看+实地看 交叉对比做笔记，做价格地图。2、不能着急 因为你现在看市面上没有合适的，不知道哪天会不会突然挂出来一套合适的房子。3、在你前期工作做足的情况下（这里指以确定目标区域目标房型等） 如果看到好房下手一定要快准狠，要果断，犹一犹豫等待许久的良机就会错失，那就还得继续等待。
回到我们的时间线：十月一日到了米兰短租房周末收拾了一下安顿好，带着自我声明开车在附近踩踩点，因为我全程不下车疫情这方面还算安全。周一开始我就想着约中介看房了，然而 嗯 一个个电话打过去 都约不到，要么卖掉了 要么in trattativa (有买家已经给出proposta在跟房东议价，在意大利的房屋交易法中规定，在这个给出proposta的顾客和卖家得出结果前，其他人暂时不能看房且不可出价，一般这种情况房子基本就等于卖掉了）。好不容易约到了几个房，都要下周才能看，我……我时间怎么办，我可是给自己时间限制的。那能被这点事限制住，不行我去熟悉熟悉周边环境嘛 （我根据我能接受的价格范围圈出了几个可能的区域， 然后在地图上标出临近的交通、生活服务设施等 于是我的地图变成了这样 每个点上面都有我写的tips，包括做房价地图进行参考 immobile 网站上就有区域均价）我是根据自己喜好选的参考房源 更有针对性）
去熟悉环境的时候我又发现了一个问题，就是意大利的信息效率在制约着我找房，因为他们中介拿到房源的第一反应不是挂在网上 而是打印出来贴在橱窗上，这个逻辑我猜是这样：筛选客户：能走到店门口来的客户，购房意愿是很好的，而且区域也已经锁定。房屋中介是按区域做生意的，一个门店只负责一块区域，对我们这种满米兰到处找房的客户（那是我还是个客户）就不是那么友好了，因为好的房源还没挂到网上就没了。 这里我建议各位真心想买房的朋友首先给自己确定出来区域，然后去跑在地的中介，等待合适的房源出现。
我的房子就是这样买到的（中介tecnocasa）
大概是月二十多号的时候，我已经实地看了十套房了吧 有一半是我不满意的，一半是没机会出价的，就还得继续。那天我在网上看了一套房，打电话过去中介，中介告诉我预约的人已经排很长了，暂时没办法帮我安排（当然我不愿意信嘛 万一是套路呢）我带着自我声明马上出门就去房子的地址根据照片中的信息想先看看周边环境，楼层位置这些，看了之后我就去了中介 因为很近也想看看橱窗里有没有其他的房子。倒那便之后呢 工作人员也是非常热情的招待我们坐下，我们就提到想要约看之前这套房子，然后她一个很尴尬的表情之后就说，也看出来我的诚意了 人都跑去踩点了，那就帮我排个队吧 排上会通知我 然后拿出一张纸让我写信息，我一看半页纸的名字，我就问她这都是排这个房子的吗 她说是，而且 还有背面 ，背面满满一页啊 不夸张的说 三十个名字是肯定有的，那我的经验三四个人约在我前面我就没机会买了，当下就说要不还是算了，中介公司的人就围过来开始开玩笑聊这个房子真的不建议我排队，房东很奇葩，要卖房子人不在国内 还一直不回来，总之呢 活跃了一下气氛 ，房子还是没约到。这时候进来了个中介就给同事说呢： 诶 刚刚他们谈下来一个房源 等等之类的闹。我就说我想看看，接待我的中介已经了解过我的预算了，就告诉我超预算了 而且房东这个价格已经是降过的。但是有花园啊！我赶紧说预算：我还是可以想办法的嘛 然后中介“勉为其难”的告诉我 现在不可以看可以帮我预约（我觉得是套路 也有可能他们觉得带我看浪费时间）总之反复确认我是第一个看房的人后，约到了下周四（当天周五）那天刚好我回la spezia取居留，但有了多次的经验，我知道排在第一个有多重要，至少我可以慢慢悠悠的决定，别人都得等我，当下就说只要我是第一个 我肯定到。然后saluta一下，除了中介的门。当然，我肯定不能干等嘛， 当下就拿着地址去周边踩点。然后又来了个故事，google地图标得是错的 但是我不知道，跟着地图走到了一个特别破旧的小区 而且还在施工，当时内心的纠结因为真的不想找房子了，心里刚燃起的希望一盆水浇灭，都想好一会打电话取消预约了。出小区门的时候门卫出来了问我是干嘛的 我说：没事，我就看看房子 ，真的不知道是不是心有不甘抱有侥幸，也可能就是话多 问了一句：这是11号吧，他的回答“不 这是9号” 我蹭一下就“垂死病中惊坐起”哈哈 还有希望。走过两栋楼来到真正的11号，虽然也不是什么高档小区 但是真的是正常的多了，心中惊喜 而且大门是锁着，治安还不错 。等了会 遇到了一个年龄相仿的意大利小姐姐，即使了一下情况 他就让我们进去了，我就开始给我爸妈视频 看小区环境，猜我看的会是哪一户，哪一个院子。总之 开开心心结束了踩点，去搓一顿！哦 不 红区 打包吧。时间很快到了周四，在意大利的小伙伴都知道 ，拿居留有预约也得等 就拖到了中午十二点多才拿到，没有吃饭我就出发了，我已经隐隐感觉到我要迟到了，la spezia到米兰两个多小时的车程，稍微堵一下 就凉凉。
我想到了打电话给中介说一下 看能不能通融，毕竟意大利这个国家不守时也是常态 但是中介吧真的是轴，我说可能最多迟到十五分钟（而且我是提前两个小时给你说的啊）她回复我：抱歉不可以因为我后面还有三组客户，没办法让他们都等我 ，我说我怕他们定了 我喜欢，可她说人家也不一定会要，她帮我取消 重新排，就挂了 what？？what？！！挂了…我赶紧让女朋友拨回去（我在开车 危险动作 请勿模仿）给她说 不要取消 我保证到（那时心里是虚的 还差两个小时的车程，而时间只剩一个半小时了。不管了 先答应着 ，临时说我在在停车位吧，总不能五分钟都不等 豁出去了。然后 高速上全程180 做好了拿罚单的准备（在意大利开过车的小伙伴都知道高速上开到150也不是什么罕见的事情）注意⚠️：在中国不可以哦 要遵纪守法 安全开车，我这里还是检讨一下（希望我妈不要看到这篇文章）总之呢 诶 我提前两分钟到了 哈哈
不过这一系列故事都在不知不觉中促成了我这笔交易，我也不知道我是不是被套路了，但这些特殊情况都是我自己造成的，whatever。房子看了很喜欢，房东是一个年轻的警察 有一个两岁的女儿，住了8年他们准备换大点的房子。一切都是那么的温馨，然后出门我就看到了排在我后面的两对客人在门口等着，其实我已经决定要这个房子了，就跟中介说 他们还看吗 我要给proposta了（议价嘛 我毕竟第一个）他说那理论上他们是得等你决定了才能出价，但人已经到了 是之前约的，他叫同事来带看，我确认了一下 就是 他们看了也白看 得等我决定，心里就放松了，跟着中介去了办公室……………未完待续
今天就先写到这里吧 之后我会慢慢更新，还是那句话， 明说我是中介，但不买房子可以问我问题嘛。 如果你是让我眼前一亮的有意思的人儿 交个朋友嘛 有问题就问 大家都是在意大利的华人，互相帮助。先放上我的工作微信：invech 055 工作时间我们都在的，聊的开心我们再加私人微信，我奶奶教我的，多个朋友是一种视角看世界，人生丰富多彩。
我可不想我自认为自己是个蛮能折腾、不怕麻烦的人了，但我最后还是找了中介以确保我的交易万无一失。在我看来中介费=信息差+服务费+保险费，很多人认为房屋中介就是赚个信息差价，其实不是这样的，我个人认为信息差是三个组成部分中最小的。因为即便我找到了房东，我也不会去和他直接交易，因为身处异国不清楚法律法规，也不清楚操作流程，私下交易未免冒了些风险。当然 我还没听说过有认识的人不通过中介自己diy买房而产生很严重的纠纷的，但是电视里大家也都看过，毕竟不是个小数目，我不想冒这个风险。于是我就开始了我漫长的摸店之旅（内心的漫长），不得不说意大利中介态度不温不火，但是大体上也算是得体，点名批评一家Vogliocasa 我和我学姐买房在不同的门店都遇到了一些情况。tempo casa牌子最大房源也是真的好，但是我跑了好几家店 看中的房子全部都in trattativa (议价中）
想了一下：促成客户找我买房的无非也就三点：1，我能找到满足客户准确条件的房源。 2，客户 相信我的专业。3，客户信任我给他的建议是以他为出发点
这里分开阐述一下：
第1点找到满足客户准确条件的房源
我一直都建议我的客户给我多提要求：越具体越好，同时我希望客户可以告诉我哪些要求是必须满足的，那些是可以商榷的。说真的，客户一开始很清楚自己有哪些要求是很难的，我认为客户买房子的过程就是不断在排除甄别而对自己真正想要的房子进行画像。在实地看房的过程中不断的去确认和修改自己的条件。客户的要求越多越具体，就可以先从几个大条件上筛选现有房源，提高我的工作效率，进行有针对性看房。最让我头大的就是很nice的客户“没关系，我事儿不多的，米兰哪里都可以 没什么要求”买房子这种大事情怎么能没有要求呢？没有要求就是最难的要求。
第2点 让客户相信我的专业度，这个专业表现在：
2-1对于房产本身的价值判断（注意不是价格）包括周边环境，教育交通，医疗服务以及未来城市规划。
2-2对于房产交易操作流程的熟练掌握，以便应付各种特殊情况，说实话每一单基本都会有自己的特色，也就是特殊情况，当然我相信不通过中介也都是可以解决的，就像我自己修车 修相机 修电脑 装修家 做家具，那是我很闲的年龄段也喜欢动手，现在让我为了省钱去做，我不会了。做自己擅长的事，其他的事让擅长它的人去帮你完成，这不就是货币存在的一大裨益吗的房产就价格奇贵，而巴黎北部、东部移民低租金住房街区房价便宜，且难以上涨。一位在巴黎拉丁区投资学区房的戴姓华人告诉笔者，她在上世纪90年代购入的房产现在已经升值了起码两倍。而一位在巴黎东北非洲移民、北非穆斯林移民聚居街区购买自住房产的林姓华人，则表示30年来，自己的房子只升值了一倍都不到。据笔者得自巴黎公证人公会、法国统计与经济研究所的数据，在法华人族群是购买房地产十分活跃的群体，其拥有自己房地产的比例已经高达70％，远远超过普通法国人的58％左右。目前中国专门来法国投资房地产的人数不多，一般瞄准高档房地产。巴黎一些好地段、高价位的高档公寓套房吸引中国内地投资者，同时好的高级别墅、城堡等也开始看到中国投资者的身影。但一位国际房地产企业的负责人表示，投资法国、西欧的中国人，相比英美加等英语国家而言，还是数量不多，这可能是语言问题所致。法国专门从事接待外国投资者的公证人对笔者介绍说，投资房地产法国不可绕过的人就是公证人。与英美国家主要依赖律师、中国依赖房地产中介不同，法国不动产交易法律规定必须通过公证人。其次，如果在法国没有固定收入就很难贷款购房。因此，如果外国人来投资法国房地产，一般而言必须全款付清。总之，来法国投资购房，必须多听听当地人的意见，特别是专业人士的意见，把握房地产的真实价格状况，避免购入有缺陷的房地产。扣除了通货膨胀因素后，法国房地产市场的价格这些年一直算是保持稳定，目前年升值幅度为1.5%—2％左右。事实上，包括法国在内的大部分欧洲国家（除了西班牙）的房地产市场，均属于长期稳定升值项目，很少大起大落。如果单纯为了房地产升值，目前看，法国并不是一个好选择。
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